Les dispositifs Scellier et Bouvard

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, dans les zones éligibles au dispositif Scellier.

• Conditions à remplir
  
  • La location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. En cas de congé d'un locataire, un délai de vacance d'un an au maximum est admis.
    
  • La location nue doit porter sur un minimum de 9 années à usage de résidence principale (les ascendants et descendants peuvent en bénéficier, sous réserve de ne pas être un membre du foyer fiscal du bailleur),
    
  • Les loyers mensuels sont plafonnés suivant la localisation géographique du logement.
    
    
    
• Taux de réduction d’impôt

L’application de ce dispositif est réservée aux seuls logements pour lesquels le contribuable justifie du respect des normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique imposées aux logements par la législation.
Un bonus est mis en place, pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, pour les logements conformes au label BBC (bâtiment basse consommation énergétique) dont le décret d’application reste à venir.

Cette réduction sera répartie à raison de 1/9ème par année.

Dans son volet social, la réduction d’impôt peut être prorogée pendant 6 ans (par période de 3 ans) à raison de 2 % de réduction d’impôt du montant d’investissement chaque année supplémentaire.
Cette réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis au titre des 8 années suivantes.

A l’issue de la période d’engagement de location, soit 9 années minimum, le bailleur peut vendre ou louer le bien immobilier librement.

Si cette réduction excède l’impôt dû par le contribuable, elle peut être imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième inclusivement.

Ces acquisitions immobilières peuvent être effectuées par le biais d’une Société Civile Immobilière, les avantages fiscaux étant alors répartis entre associés au prorata de leur participation au capital.

• Scellier rénové

Le dispositif Scellier rénové concerne des immeubles anciens faisant l’objet de rénovations lourdes obéissant aux mêmes règles que le dispositif général.

La période d’investissement doit se situer entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Le taux de réduction d’impôt suit les mêmes règles que le dispositif général Scellier.
Un des intérêts du Scellier rénové est d’individualiser, dans le programme des travaux de réhabilitation, des travaux sur parties communes qui, dès l’année d’acquisition, peuvent générer du déficit foncier imputable sur les autres revenus fonciers et au-delà sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.

• Amendement Bouvard

Cet amendement concerne les résidences avec services.
Ce dispositif mis en place par la loi de finances rectificative 2009 reste inchangé.

Rappel : Le dispositif Bouvard entraine obligatoirement l’option BIC réel simplifié non professionnel et ne se cumule pas avec la possibilité d’amortissement du bien même après la période de 9 ans (sauf pour la partie de l’investissement supérieure à 300 000 € ainsi que les meubles).

La loi de finance 2010, contenu de défaillances de gestionnaires, a mis en place quelques mesures d’assouplissement de l’engagement de location.

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La loi Malraux

Dans les secteurs classés Malraux, ces investissements permettent d’atteindre les objectifs suivants :

• Diversification patrimoniale
• Investissement dans des biens immobiliers de caractère
• Réalisation d’économies d’impôts et élargissement de la prévoyance familiale

Ces dispositions s’appliquent aux opérations de restauration pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2009.

• Conditions d’application
  
  • Investisseurs concernés :
    • les propriétaires d’immeubles bâtis anciens en vue d’une restauration complète du bien,
    • les associés de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.
  • Logement concernés :
    • les immeubles situés en secteur de sauvegarde. Ces secteurs comprennent en particulier les centres historiques de nombreuses villes françaises,
    • les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (Z.P.P.A.U.P.), sous réserve que tous les travaux aient été déclarés d’utilité publique,
    • les immeubles situés jusqu’au 31 décembre 2015 dans un quartier ancien dégradé.

La restauration peut être effectuée sur un immeuble affecté à l’habitation ou sur un immeuble à usage professionnel qui ne doit pas avoir été originellement destiné à l’habitation.

• Affectation de l’immeuble à la location :
  • le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant 9 ans.
  • la location doit être nue pour l’immeuble d’habitation et à usage de résidence principale.
  • la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration. Elle doit être effective et continue pendant toute la durée de l’engagement.
  • le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou de l’associé de la société non soumise à l’IS.
  • les associés d’une société non soumise à l’IS doivent prendre l’engagement de conserver leurs titres pendant 9 ans.
    
    
• Dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt

  Les charges de droit commun à savoir :

  • les dépenses de réparation et d’entretien
  • les primes d’assurances
  • les dépenses d’amélioration
  • les impôts locaux
  • les frais de gestion

Seules sont prises en compte les charges supportées à compter de l’acte authentique d’acquisition jusqu’à l’achèvement des travaux.

• Les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration.
• Les travaux imposés et/ou autorisés par une autorité publique.

Les intérêts d’emprunt n’entrent pas dans l’assiette de la réduction mais restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

• Montant de la réduction d’impôt :
  • 30 % du montant des dépenses définies ci-dessus en Z.P.P.A.U.P.
  • 40 % de ces mêmes dépenses en secteur sauvegardé
  • Les dépenses ouvrant droit à réduction sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €

Cette réduction d’impôt rentre dans le cadre du plafonnement global.

Cette réduction ne se cumule pas avec celles issues des dispositifs suivants :

• investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme
• investissements réalisés dans une résidence hôtelière à vocation sociale
• investissements réalisés outre-mer ou avec la réduction d’impôt Scellier

Ces opérations entrent dans le cadre d’une diversification patrimoniale et doivent être organisées par des professionnels compétents et avérés, afin d’éviter tout risque de requalification.

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Le statut de loueur en meublé

• Les conditions à remplir
  • Le bien doit être donné en location meublée,
  • Le bail peut prévoir une sous-location possible.
• Pour le loueur en meublé non professionnel
  • La déclaration des revenus doit être faite en régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou micro BIC (CA plafonné à 32 100 €).
• Pour le loueur en meublé professionnel
  3 conditions cumulatives :
  • Le propriétaire doit demander son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel,
  • Les recettes annuelles toutes taxes comprises tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 €,
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements de salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublé, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

• Le régime fiscal
• Pour le loueur en meublé non professionnel
  • Récupération immédiate de la TVA, sous certaines conditions,
  • Obtention de revenus peu ou pas fiscalisés par l’imputation des charges et amortissements ou d'un abattement forfaitaire de 50 %,
  • Déduction du déficit éventuel sur les revenus de même nature et reportable pendant 10 ans.
• Pour le loueur en meublé professionnel
• Récupération immédiate de la TVA, sous certaines conditions,
• Obtention de revenus défiscalisés par l’imputation des charges et amortissements,
• Déduction du déficit éventuel, hors amortissements, sur les revenus généraux,
• Exonération des plus-values, à partir de la sixième année, si les recettes sont inférieures à 90 000 € et taxation progressive jusqu'à 126 000 €,
• Exonération d’ISF (sous certaines conditions).
  

• Réponses aux objectifs suivants
  • Constitution d’un patrimoine immobilier et de revenus complémentaires réguliers,
  • Réalisation d’économies d’impôt et élargissement de la prévoyance familiale,
  • Obtention d’une couverture sociale.
    

• Mesures transitoires
  

Pour les immeubles acquis ou achevés dans ce cadre avant le 31 décembre 2008 ainsi que ceux acquis en état futur d’achèvement, en état futur de rénovation, ou à terme avant cette date, le montant des recettes pris en compte pour déterminer le caractère professionnel de l’activité sera multiplié par 5, diminué de 2/5ème par année écoulée depuis le début de la location dans la limite de 10 ans à compter du début de celle-ci.

Exemple :
Un immeuble acquis en 2008 génère des recettes brutes de 30 000 € annuelles. Pour vérifier si le montant des recettes est supérieur aux autres revenus en 2010, la base prise en compte sera de 30 000 € x 5 = 150 000 €.

En 2011, le calcul sera le suivant :
30 000 € x 5 soit 150 000 € moins 30 000 € x 2 x (2/5) soit 24 000 €.

Le montant total à comparer sera de 150 000 € - 24 000 € soit 126 000 €.

Et ainsi de suite pour chaque année.

A noter que ce calcul doit s’effectuer bien par bien et par période de 12 mois.

Certains gestionnaires peuvent prévoir, dans leur bail de location, un revenu garanti net de toutes charges et indexé.
Seules restent alors à la charge du propriétaire les taxes foncières y afférant.

Ce régime fiscal peut être retenu dans une stratégie de constitution de revenus complémentaires.
Il est important d’être très attentif à la qualité du signataire du bail.

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