Les lois Robien
recentré et Borloo
populaire
La loi Demessine
et les ZRR
La loi Malraux
- les Monuments Historiques
Le statut de loueur en
meuble
Les
lois Robien recentré et
Borloo populaire
Ces dispositifs concernent
les logements conventionnés
neufs et anciens depuis le
1er septembre 2006.
Leur option fiscale est irrévocable.
- Un amortissement
de 6 % du prix d’acquisition, éventuellement
majoré des frais
d’acte pendant
les 7 premières
années (soit
42 %) puis de
4 % pendant les
2 années
suivantes (soit 8 %).
Le total représentant
50 % sur 9 ans.
- Les conséquences
fiscales du Borloo
populaire
- Un amortissement
de 6 % du prix
d’acquisition, éventuellement
majoré des frais
d’acte pendant
les 7 premières
années (soit
42 %) puis de
4 % pendant les
2 années
suivantes (soit 8 %)
avec possibilité de
proroger pendant 6 ans à 2,5 %
(soit 15 %).
Le total représentant
65 % sur 15 ans.
- Les loyers perçus
bénéficient
d'un abattement forfaitaire
de 30 % pendant
la durée
de location.
- Le plafond du
loyer est inférieur à celui
de la loi Robien.
A noter que le déficit éventuellement
généré par
ces opérations
est déductible
du revenu général,
sous certaines conditions,
dans un plafond annuel de
10 700 €.Ce
déficit reportable
ne peut, en aucun cas, être
constitué par
des frais financiers.Ces
acquisitions immobilières
peuvent être effectuées
par le biais d’une
Société Civile
Immobilière,
les avantages fiscaux étant
alors répartis
aux associés
au prorata de leur participation
au capital.
A l'issue de
la période
de conventionnement,
soit 9 années
minimum, le bailleur
peut vendre ou louer
le bien immobilier librement.
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La loi Demessine et les
Zones de Revitalisation
Rurale
Cette loi a pour but
d'encourager les particuliers à investir
dans des zones rurales délimitées
afin de favoriser leur développement économique
(art. 199 decies E du CGI).Elle s'applique à l'investissement
locatif dans des résidences
de tourisme situées
en Zones de Revitalisation
Rurale dites ZRR (Isola 2000,
Serre Chevalier, Saint Lary,..)
et dans des zones d'agglomérations
nouvelles (Marne-la-Vallée,
Melun-Sénart et l'Isle
d'Abeau), et ce jusqu'au 31 décembre 2007.Les principales conditions à remplir
sont les suivantes :
- Le bien doit être
donné en location
nue, dans le
mois qui suit la date
d'acquisition ou d'achèvement,
pendant 9 années minimum, à l'exploitant
de la résidence
qui meuble et sous-loue
le logement,
- Abattement supprimé pour
les revenus perçus
en 2006 et application
des frais réels,
- Les règles de
calcul des revenus fonciers
imposables ainsi que
des déficits fonciers éventuels
restent inchangées,
- Le propriétaire
a la possibilité d'occuper
le logement quelques
semaines par an, sous
certaines conditions.
La réduction d'impôt,
indépendante de la tranche
d'imposition, est de 25 %
du prix d'acquisition majoré des
frais, répartie sur
6 années maximum
:
| |
Plafond
des investissements |
Taux
de réduction |
Plafond
de
la réduction
d’impôt |
Acquisition
logement neuf |
| pour un célibataire |
| pour un couple |
|
|
25
% |
|
| Travaux
de rénovation |
| pour un célibataire |
| pour un couple |
|
|
20
% |
|
Afin de bénéficier
de la loi Demessine, la détention
en pleine propriété est
obligatoire.La détention de l'immobilier
peut s'effectuer par le biais
d'une Société Civile
Immobilière, les avantages
fiscaux étant alors
répartis au prorata
de la participation au capital.Le recours à l'emprunt
permet d'optimiser cet investissement
en utilisant les déficits
fonciers.
Certains gestionnaires
prévoient, dans
un package, la récupération
immédiate
de la TVA ainsi
qu'un loyer net
de toutes charges
garanti par bail.
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La loi Malraux - Les Monuments
Historiques
Les investissements
dans les secteurs
classés Malraux
ou dans les immeubles classés
en Monuments Historiques
permettent d'atteindre
les objectifs suivants
:
Les immeubles qui
sont, pour l'essentiel,
classés
ou inscrits à l'inventaire
supplémentaire
des monuments historiques,
ainsi que les meubles qui
en constituent le complément
historique ou artistique, sont
exonérés de droits
de mutation à titre
gratuit.Cette exonération est
subordonnée à la
souscription par les héritiers
ou légataires avec les
ministres chargés
de la culture et des
finances d'une convention à durée
indéterminée (CGI ann. III
art. 281 bis).
Cette convention doit
prévoir
le maintien dans l'immeuble
des meubles exonérés
et leurs conditions de présentation,
les modalités
d'accès
au public,
ainsi que les conditions
d'entretien des biens
exonérés.
Ces opérations
entrent dans le cadre
d'une diversification
patrimoniale et doivent être
organisées par
des professionnels compétents
et avérés,
afin d'éviter
tout risque de requalification.
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Le statut de loueur en
meublé
- Le bien doit être
donné en location
meublée
- Le bail peut prévoir
une sous-location possible
Pour le loueur
en meublé non
professionnel
- La déclaration
des revenus doit être
faite en régime
fiscal des Bénéfices
Industriels et Commerciaux
(BIC) ou micro BIC
(CA plafonné à 76 300 €).
- Pour le loueur
en meublé professionnel
- Le propriétaire
doit demander son inscription
au Registre
du Commerce et
des Sociétés
en qualité de
loueur en meublé professionnel,
- Les recettes annuelles
toutes taxes comprises
tirées de cette
activité doivent être
supérieures à 23 000 € ou
le BIC doit représenter plus
de 50 % des
revenus professionnels.
- Pour le loueur
en meublé non
professionnel
- Récupération immédiate de
la TVA, sous certaines
conditions,
- Obtention de revenus
peu ou pas fiscalisés par
l'imputation des
charges et amortissements
ou d'un abattement
forfaitaire de 68 %,
- Déduction
du déficit éventuel
sur les revenus de même
nature
- Pour le loueur
en meublé professionnel
- Récupération immédiate de
la TVA, sous certaines
conditions,
- Obtention de revenus
défiscalisés
par l'imputation des
charges et amortissements,
- Déduction
du déficit éventuel,
hors amortissement,
sur les revenus généraux,
- Exonération
des plus-values, à partir
de la sixième
année, si les
recettes sont inférieures à 250
000 € et taxation
progressive jusqu'à 350 000 €,
- Exonération
d'ISF (sous certaines
conditions).
- Recherche des objectifs
suivants
- Constitution d'un
patrimoine immobilier
et de revenus complémentaires
réguliers,
- Réalisation
d'économies
d'impôt et élargissement
de la prévoyance
familiale,
- Obtention d'une couverture
sociale pour le loueur
en meublé professionnel.
Certains gestionnaires
peuvent prévoir, dans leur
bail de location, un revenu
garanti net de toutes charges
et indexé.
Seules restent alors à la
charge du propriétaire
les taxes foncières
y afférant.
Ce régime fiscal
peut être retenu
dans une stratégie
de constitution de revenus
complémentaires.
Il est important d'être
très attentif à la
qualité du signataire
du bail.
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